Rapports
Régulation des valeurs foncières
En 2023-2024 l’ORF a animé un groupe de travail sur la régulation des valeurs foncières, question qui prend une résonnance particulière dans la région capitale.
Ce rapport présente les réflexions et propositions formulées par le groupe de travail.
La composante foncière a pris une place croissante dans la formation des prix immobiliers en Île-de-France, au point de fragiliser l’équilibre économique des opérations d’aménagement et de compromettre l’atteinte des objectifs de développement économique et résidentiel en pesant sur la solvabilité des ménages accédants à la propriété ou locataires.
Face à des difficultés particulièrement vives ces dernières années, de multiples outils et politiques ont été expérimentés pour développer une offre foncière à des conditions économiques compatibles avec les usages souhaités. L’idée de peser spécifiquement sur les prix pour limiter les surenchères a ainsi été formulée avec de plus en plus d’insistance
Comment concilier sobriété foncière et développement urbain en Île-de-France ?
À l’heure de la prise de conscience du changement climatique et de l’effondrement de la biodiversité, les injonctions en faveur de plus de sobriété foncière s’imposent à l’ensemble des acteurs de l’aménagement. Certes l’Île-de-France se distingue comme une région relativement vertueuse en termes de consommation foncière. Mais à l’avenir, comment faire en sorte de satisfaire les besoins en matière d’habitat et de développement économique ainsi que les aspirations à un cadre de vie de qualité, tout en réduisant la consommation d’espace ? Pour proposer des pistes d’action partagées, l’Observatoire Régional du Foncier (ORF) a animé sous la coprésidence de Gilles Bouvelot, directeur général de l’EPFIF et de Benoist Apparu, président d’Emerige un groupe de travail partenarial réunissant des acteurs publics et privés, nationaux et locaux, des urbanistes et des écologues, au gré d’une vingtaine d’auditions. La démarche de ce groupe de travail s’inscrit dans le contexte de la mise en œuvre de la loi Climat et Résilience et de l’élaboration du prochain schéma directeur régional, le SDRIF-Environnemental. Le présent rapport, rédigé par la rapporteure du groupe Marie Llorente, économiste de l’aménagement, avec le concours de L’Institut Paris Region et de la DRIEAT, constitue l’aboutissement de ces travaux et formule des propositions selon trois axes structurants : le besoin de connaissance, la définition d’une véritable stratégie régionale ZAN et la mise en œuvre opérationnelle.
Télécharger le rapportObserver la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers : approches croisées
L’Observatoire régional du foncier se mobilise fortement pour donner une vision approfondie de l’évolution de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers.
La lutte contre l’artificialisation des sols et le maintien des espaces de pleine terre est en effet devenue un impératif majeur de préservation de la biodiversité, qui va prendre une place croissante dans les politiques d’aménagement et de développement urbain.
La région Île-de-France est plutôt vertueuse en termes de consommation d’espace, et présente un bilan très inférieur aux limites fixées par le schéma directeur.
Toutefois, les exigences se renforcent, si bien qu’une connaissance fine et qualitative de l’évolution de la consommation d’espace s’avère indispensable.
Quelles stratégies foncières autour des gares du Grand Paris Express ?
Le rapport réalisé par le bureau d’études Urbanics a été présenté le 25 mars 2021 dans le cadre de la rencontre conjoncture de l’ORF. Ces travaux montrent la diversité des comportements des acteurs qui peut aller du simple opportunisme à une vision à long terme sur des territoires en devenir. Dans le contexte de la crise actuelle, ils apportent également des éléments de connaissance sur l’évolution récente de leurs stratégies. Cette étude s’appuie sur une cartographie fine des acteurs fonciers.
Télécharger le rapport
L’évolution du foncier commercial en Île-de-France : Quels enjeux pour le commerce dans le monde post-covid ?
En 2019 et 2020, l’ORF a animé, sous la présidence de Nathalie Tessier, présidente de la Foncière publique d’Île-de-France, un groupe de travail partenarial sur l’évolution du foncier commercial dans les zones périurbaines d’Île-de-France. L’objectif était d’anticiper leur reconversion vers des usages adaptés aux nouvelles pratiques et d’intégrer les exigences de la sobriété foncière. Trois axes structurent les propositions de ces travaux : construire des stratégies territorialisées, intervenir opérationnellement et intégrer le foncier commercial dans la ville mixte et durable.
Le rapport comporte des analyses actualisées afin de prendre la mesure des impacts de la crise sanitaire sur le commerce et l’immobilier commercial.
-> Visionner la présentation de ce rapport qui a eu lieu le 13 octobre 2020
Les marchés résidentiels en Île-de-France – Diversités locales et évolutions aux abords des futures gares
L’ORF a demandé à Alexandre Coulondre, expert indépendant et chercheur associé au LATTS, de produire une connaissance synthétique sur les marchés du logement en Île-de-France et mesurer le rôle des futures gares dans leur évolution.
Télécharger l'étude
Compensations, retours d’expériences franciliennes
L’enjeu de la compensation est de concilier la protection des espaces agricoles, forestiers et naturels et la progression de l’urbanisation, afin d’avoir une approche mesurée de l’artificialisation des sols. Issue des politiques des ministères de l’environnement et de l’agriculture, trois types de compensation ont vu le jour qui répondent à deux finalités principales qui peuvent parfois se contredire.
Télécharger le rapport
Quelle place pour les activités économiques dans les politiques foncières et les projets d’aménagement ?
Dans un contexte de mutation du foncier d’activité en Île-de-France, une rareté croissante de locaux d’activité disponible en zone urbaine et cherté du foncier, la question du besoin et de la place des entreprises dans les politiques d’aménagement se pose. Sur ce sujet le groupe de travail de l’ORF s’est interrogé et a formulé des propositions.
Télécharger le rapport
Quelles bonnes pratiques pour favoriser un aménagement durable ?
L’intégration des exigences de durabilité est désormais incontournable dans toutes les opérations d’aménagement, ce qui complexifie leur réalisation. Les pratiques des différents intervenants ont dû évoluer. Quelles sont les conditions de réussite pour réaliser des opérations d’aménagement de qualité, sans s’abstraire de ces contraintes et en préservant les capacités futures de transformation et d’évolution des territoires.
Télécharger le rapport
Produire 1 million de logements en 15 ans : quel potentiel foncier ?
De quelles disponibilités foncières disposons-nous pour construire chaque année 70 000 logements, et ce durant les 15 ans à venir, comme le prévoient la loi du Grand Paris et le Sdrif ? Telle est la question posée au groupe de travail de l’ORF, mis en place au début de l’année 2015.
Télécharger le rapport
Réduire les coûts fonciers : quels leviers ?
L’enjeu de la production de logements à coût maîtrisé est essentiel dans notre région francilienne pour le maintien de la cohésion sociale, le logement accessible pour tous les ménages étant la condition d’une mixité territoriale, facteur de réduction des inégalités sociales et spatiales.
Télécharger le rapport
Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser ?
Dans un contexte législatif qui, en 2013, était déjà très évolutif quant à la définition des contours du Grand Paris, l’ORF a engagé une réflexion sur les contours de l’action foncière pour mettre en œuvre ce projet. En abordant la question à l’échelle des gares, des CDT, de la métropole et de la région, ce rapport formule des recommandations issues des auditions réalisées auprès d’acteurs intervenant à chacune de ces échelles.
Télécharger le rapport
La relance de l’urbanisme opérationnel : quelles pistes d’innovation ?
Constatant que le rythme annuel de la production de logement n’atteint que la moitié de l’objectif de 70 000 logements fixé pour l’Île-de-France et que moins de 20 % de la construction se fait en ZAC, l’ORF a souhaité explorer des montages opérationnels complémentaires. Il est ainsi apparu qu’il convenait d’apporter aux collectivités locales une vision plus claire des procédures d’aménagement associant acteurs publics et privés. L’ORF livre ici des préconisations permettant, selon les contextes locaux, de choisir les méthodes et les outils les plus appropriés : aménagement public, aménagement privé ou dispositifs partenariaux.
Télécharger le rapportQuelles ressources pour le recyclage urbain ?
Avec la nécessité de relancer la construction en Île-de-France reconnue par tous les acteurs de l’aménagement, traduite par la loi sur le Grand Paris dans l’objectif à atteindre des 70 000 logements par an soit environ deux fois le rythme de production des dernières années, et convaincu que, sous des formes très diverses, les tissus urbains recèlent un important potentiel foncier, le groupe de travail de l’ORF a eu comme feuille de route de rechercher toutes les ressources foncières possibles et les moyens de les rendre plus accessibles et disponibles pour répondre aux besoins du développement urbain. Le groupe s’est donc interrogé sur la localisation et la nature de ce foncier mais aussi sur ses conditions de mobilisation et de transformation avec ce que cela implique en termes de coût et par conséquent de charge foncière dans le cadre des opérations d’urbanisme.
Télécharger le rapportQuelles actions foncières pour le périurbain ?
Dans le contexte de la loi Grenelle qui prône l’utilisation économe du foncier et de la loi du Grand Paris qui prévoit notamment la construction de 70 000 logements par an, le groupe de travail a estimé que le périurbain contribuerait à la production de 20 % de ces objectifs en logements. Au regard de ces enjeux, il a essayé de caractériser les extensions qualifiées de périurbaines, d’en donner une typologie et d’en caractériser les enjeux urbains. Il aborde les questions de stratégie foncière et décrit les outils existants ou manquants pour assurer une vraie stratégie de projet urbain.
Télécharger le rapportLes enjeux de la valorisation foncière autour des pôles de transport
La loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris a suscité des espoirs et des interrogations en matière d’action foncière à conduire sur les territoires concernés par de nouveaux pôles de transport. Le coût très élevé de ces infrastructures nécessite de trouver de nouvelles solutions de financement : les plus-values dégagées par les opérations d’aménagement autour de ces pôles de transport en sont-elles ? Le groupe de travail s’est interrogé sur leurs réelles existences et sur les moyens disponibles pour les capter. Ce rapport propose des outils financiers, fiscaux et fonciers et présente l’évolution des pratiques qui permettent de garantir la faisabilité économique des opérations tout en maîtrisant les prix.
Télécharger le rapportLe Foncier dans les secteurs ANRU
Malgré un contexte de pression foncière durci dans les années 90, peu d’intérêt n’était accordé au potentiel foncier des territoires ANRU. Le programme national de rénovation urbaine marque l’émergence d’un « objet foncier » à part entière dans ces territoires déqualifiés. Le groupe de travail s’est attaché à analyser les processus de valorisation en cours dans ces territoires. Il propose des pistes d’action visant à améliorer la connaissance des territoires et la mesure de l’impact des politiques publiques, à agir globalement sur les spécificités « négatives » des quartiers, et à étoffer l’ensemble des mesures ayant un impact direct sur la production et la valorisation du foncier.
Télécharger le rapportLes équipements publics comme leviers de relance de l’urbanisme opérationnel
Face à la difficulté pour les représentants locaux de maintenir ou de développer une offre d’équipement adaptée à la production de nouveaux logements, l’ORF s’est interrogé sur l’éventuelle capacité des équipements à relancer l’urbanisme opérationnel. La présente étude, établie à partir d’une analyse qualitative auprès de divers acteurs sur quatre territoires de l’Île-de-France, dits « emblématiques » se compose en trois parties. La première dressera un portait des quatre territoires d’étude choisis, la deuxième s’intéressera aux équipements à l’échelle intercommunale et surtout communale, présentant des cas concrets et des politiques engagées, enfin la troisième partie proposera des préconisations au vu de l’analyse des enjeux des territoires.
Télécharger le rapportLe PLU, premier outil de politique foncière des collectivités locales
Ce guide pratique à l’usage des autorités locales a pour ambition de sensibiliser et de mobiliser. Son objectif est de favoriser la traduction opérationnelle du projet de territoire dans le document d’urbanisme local, de prévenir les pièges à éviter au moment de l’élaboration et de la révision du PLU et de promouvoir les diverses façons d’optimiser le potentiel foncier de chaque commune. Ce manuel est accompagné d’une série de fiches-outils.
Télécharger le rapport Télécharger les fichesPréconisations en vue d’une meilleure prise en compte du foncier à toutes les étapes du programme local de l’habitat
Un diagnostic des PLH en Île-de-France montre que la prise en compte de cette problématique est difficile et de nombreux freins à la définition de cette stratégie ont été identifiés. Après avoir fait le bilan de ces freins, l’objet de ce rapport est d’identifier les conditions nécessaires à la réalisation de PLH plus ambitieux, se donnant les moyens de concrétiser leur planification à moyen et long termes et intégrant un volet foncier opérationnel.
Télécharger le rapportOffre foncière et choix de localisation des opérations de constructions
L’ORF ouvre la réflexion sur les stratégies des professionnels quant à la localisation de leurs opérations de construction, l’objectif de cette réflexion étant de permettre aux décideurs locaux de comprendre où il est pertinent de mobiliser du foncier et par quels moyens d’accompagnement il est possible d’inciter les opérateurs à s’intéresser à ce foncier potentiellement disponible.
Télécharger le rapportAction foncière des collectivités publiques
L’ORF a choisi d’aborder la question foncière en privilégiant les pratiques et la diffusion des savoir-faire, à partir des expériences présentées par deux établissements publics fonciers, une communauté d’agglomération et deux enquêtes conduites pour le ministère de l’Équipement.
Télécharger le rapportLa faisabilité d’un tableau de bord des marchés fonciers
L’ORF ayant pour ambition de devenir un outil d’aide à la décision en matière de politique foncière et de régulation des marchés, ce document décline la feuille de route de l’observation au sein de l’ORF et doit satisfaire les objectifs suivants :
– observer les différents marchés fonciers, éclairer leur fonctionnement et analyser leur articulation avec les marchés immobiliers ;
– éclairer les politiques d’offre foncière et donc les politiques du logement et de localisation des activités en coordination avec la planification urbaine ;
– préciser les contours de la question récurrente de la « pénurie foncière » ;
– identifier et analyser la part du foncier dans le coût total des différentes formes de produits immobiliers et leur prix de vente.
L’intervention foncière en zone centrale – Le droit de préemption urbain
Le renouvellement urbain dans l’agglomération centrale est au cœur de la problématique de l’aménagement en Île-de-France. La difficulté d’agir sur les espaces urbanisés est liée à la question du coût foncier et au morcellement des terrains. Dans ce contexte, l’intervention foncière est rendue difficile. Le DPU est particulièrement adapté à la zone centrale mais son exercice apparaît mal maîtrisé.
Télécharger le rapportLES ACTIONS DE L’ORF
Observer l’évolution des marchés fonciers
Coordonner et rassembler les différentes initiatives prises dans le domaine de la connaissance foncière
Faciliter la diffusion et la présentation de travaux relatifs à la question foncière
Organiser des rencontres et des débats
Promouvoir des partenariats
Proposer des actions visant à améliorer l’offre foncière en Île-de-France