Tendance des marchés
Dans le cadre de sa mission d’observation des marchés fonciers, l’ORF s’intéresse à la fois à la conjoncture et aux tendances longues. Depuis 2022, l’ORF publie en octobre une note de tendance et présente lors d’une rencontre les chiffres et l’analyse de la conjoncture des marchés fonciers en Île-de-France, à partir des données de ses membres.Sont inclus dans cette publication le zoom sur les marchés fonciers autour des futures gares du Grand Paris Express et des prolongements des lignes Éole et 11 ainsi que celui relatif à la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers.
Retrouvez toutes nos analyses dans les notes de conjoncture, note de tendance et la synthèse des débats dans les actes des rencontres.
Les marchés fonciers et immobiliers franciliens • mars 2025 •
2024, une année à oublier ? Si l’année 2023 a pu être qualifiée « d’annus horribilis », que dire de 2024 ?
La plupart des indicateurs que nous présentent les partenaires de l’ORF sont orientés à la baisse et vont dans le même sens : les ventes de terrains déclarés constructibles enregistrent une baisse en volume qui les place à leur plus bas niveau historique, les mises en chantiers de logements individuels neufs diminuent, de même que la surface moyenne des terrains et la consommation foncière correspondante, et la chute de la commercialisation de logements neufs se poursuit. Quant au marché des bureaux, neufs ou restructurés, il continue à se replier.
Le marché du logement neuf fait toutefois apparaître une contradiction, ou tout au moins un décalage temporel illustrant le caractère atypique et les facteurs de blocage liés à cette crise, qui concerne à la fois l’offre et la demande sans que les deux soient forcément en phase. Alors que la chute de la production, en volume, est considérable (-32 %, ce qui correspond à une division par trois par rapport à 2019 et au niveau le plus bas depuis près de trente ans), on observe une légère reprise (4 %) de la demande, appréciée à travers les réservations de logements neufs par les particuliers. Cette évolution s’accompagne également de quelques recompositions, sans doute conjoncturelles et qui seront à confirmer : diminution de 22 % de l’investissement locatif, progression de l’accession de 15 %, retrait des ventes en bloc (après une année 2023 atypique marquée par les programmes de rachat auprès des promoteurs par les opérateurs de logement intermédiaire), effondrement des ventes de résidences services.
Sur tous les segments, on en est en définitive à épier des signes, même ténus, de reprise, comme par exemple sur le marché du logement ancien dont on peut dire à la fois qu’en volume de ventes, il a diminué de 13 % par rapport à 2023 et de 36 % par rapport à 2022, mais qu’une certaine stabilisation se fait jour au quatrième trimestre, en repli de seulement 2 % par rapport au même trimestre de 2023.
Quant aux prix, il semblerait que leur diminution ralentisse en fin d’année mais les incertitudes sont encore nombreuses pour aborder 2025 avec confiance.
Comme en 2023, l’analyse de la conjoncture de 2024 ne peut donc se conclure que sur des points d’interrogation et il est clair que l’activité des opérateurs continue de se faire dans un contexte difficile et très incertain.
En espérant la reprise, on trouvera dans la présente note un résumé de l’activité des bailleurs sociaux, des OFS, de l’EPFIF et de la Safer, ainsi que l’habituel zoom détaillé sur les 85 quartiers de gare du Grand Paris Express, qui enregistrent en 2023 un recul des prix et des volumes après une année 2022 soutenue.
• Gwenola Le Foll • Mathilde Gougeon • Violette Legros • Philippe Pauquet • Observatoire régional du foncier (ORF)